[김재권 변호사의 부동산 읽기] 상가건물 일부분만 임차 땐 해당부분 도면 첨부해서 사업자 등록해야

상가를 임차할 때 임차보증금을 확실히 보호받으려면 상가건물임대차보호법에 따라 건물을 인도받고 사업자등록을 해야 한다. 그렇게 하면 건물을 인도받는 시기와 사업자등록을 신청한 다음날부터 대항력을 가져 상가가 경매에 들어가더라도 그 후에 설정된 저당권 등 다른 권리에 우선해 임차보증금을 보장받게 된다.

그런데 상가건물의 일부만 임차한 임차인이 의외로 사업자등록을 소홀히 하여 보증금을 보호받지 못하는 경우가 종종 발생하므로 유의해야 한다.

상가건물임대차보호법과 부가가치세법에 의하면 사업자등록신청서에 첨부하는 임대차계약서의 임대차목적물 소재지와 그 등기부상 표시가 일치해야 하고, 상가건물의 일부분만 임차하는 경우에는 사업자등록신청서에 해당 부분의 도면을 첨부해 임차부분을 특정해야 한다. 그래야 그 임차부분의 도면을 열람 또는 제공받을 수 있는 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 때문이다.

그렇다면 상가건물 일부만 임차하는 경우 구체적으로 도면은 어떻게 첨부해야 할까. 상가가 집합건물로 층별, 호실별로 구분등기가 되어 있다면 독립적인 구분소유권을 가지고 있으므로 등기된 해당층이나 호실만 표시하여 사업자등록을 신청하면 되고, 달리 사업장 도면을 첨부할 필요가 없다.

그러나 상가가 여러 층이라도 전체가 하나의 건물로 등기된 단독건물 또는 층별로만 구분등기된 건물의 일부만 임차한다면 위치와 면적을 정확하게 표시한 도면을 만들어 첨부하거나, 누가 봐도 알 수 있을 정도로 위치와 면적을 특정해서 기재해야 한다. 즉 도면을 첨부하지 않더라도 단순히 ‘1층 약 15평’이라고 기재할 것이 아니라 최소한 ‘1층 동쪽 끝부분 약 15평’이라고 기재해야 한다.

도면을 첨부했어도 대충 그리다 보니 위치나 면적이 실제와 달라 그 곳이 해당 임차인의 사업장인지 여부를 제3자가 인식하기 어려운 정도라면 보호받지 못하게 된다.

대법원도 “상가의 3층은 304호 내지 310호, 4층은 401호 내지 410호, 5층은 501호 내지 510호로 구분 등기된 사우나시설인데, 그곳에 음료 등의 판매업을 할 목적으로 임차하면서 임대차계약서상 임대차목적물을 ‘○○○사우나 3-5층 8.3평’으로 표시했으나 해당 부분의 도면 첨부는 생략한 채 위 임대차계약서만을 첨부해 사업자등록을 했다면 등기부상 소재지 표시와도 불일치할 뿐만 아니라 해당 부분의 도면조차 첨부하지 않아 유효한 공시방법이 될 수 없다”고 판단했다.(대법원 2008년 9월25일 선고 2008다44238 판결)

영남일보(www.yeongnam.com), 무단전재 및 수집, 재배포금지