[기고] 부동산시장은 모든 국민의 관심사…건강한 주거복지 실현정책 펼쳐야

새로운 정부의 출범으로 국민들은 또다시 더 나은 삶을 향한 기대를 가져본다. 우리 모두는 잘사는 사회, 공정한 사회, 미래가 있는 사회에서 살고 싶어 한다. 그 속에서 특별함을 찾고, 이익을 바라는 것은 시장경제의 순환원리이기도 하다. 부동산시장은 새 정부에서도 역점을 두고 있는 관심 분야이자 모든 국민의 관심사이기도 하다.

일반 국민의 부동산 자산비중은 70%로 비교적 높게 형성돼 있다. 중산층은 물론, 전·월세를 전전하면서 정부의 지원과 혜택으로 내 집 마련의 꿈을 이루려는 서민들도 부동산에 높은 관심을 갖고 있다.

이렇듯 부동산은 전 국민의 관심 분야이기 때문에 역대 모든 정부에서 주도적으로 부동산 규제 강화 또는 완화를 골자로 하는 냉온탕식 정책을 펴왔다. 이 과정에서 때론 오히려 국민의 신뢰를 얻지 못한 경우도 있었다.

새 정부의 부동산 정책기조는 시장을 예측하고 방향성을 추구하려는 사람들에게 중요한 단서가 되기도 한다.

새 정부의 부동산공약과 당면한 과제를 몇 가지로 정리하면, 첫째는 사회적 취약계층(신혼부부, 청년, 생애최초 주택 구입자, 저소득층 등)에게 주거복지의 혜택을 대폭적으로 늘리겠다는 것이다.

둘째는 뉴타운이나 재건축·재개발이 아닌 도시재생을 통해 노후화 및 공동화가 심화된 도시지역에 다시 활기를 불어넣는다는 방안이다. 기존 모습을 유지하면서 낙후된 도심환경을 개선하는 데 막대한 재정을 투입할 가능성이 있다.

셋째는 가계대출 급증에 따른 대출총량제다. 전 정부에서도 심각성에 기인하여 진행되어 오고 있지만, 과거 노무현정부처럼 DTI(총부채상환비율) 및 LTV(주택담보대출비율) 규제를 강화하는 쪽으로 무게가 실리고 있다. 오히려 새 정부는 DTI보다 강화된 DSR(총부채 원리금 상환비율)를 도입할 가능성도 배제할 수 없다.

DTI는 주택담보대출 원리금(원금+이자)과 기타 다른 부채의 이자를 합친 금액이 연소득에서 차지하는 비율을 따지는데, DSR는 기타 부채에 대해서도 이자뿐만 아니라 원리금 부담을 계산해 상환 능력을 파악하는 것으로, 도입되면 대출 시 요건이 지금보다 더 까다로워진다.

넷째는 재건축 초과이익환수제 부활이다. 조합원이 얻는 이익이 가구당 3천만원 초과 시 이를 공제한 금액의 최대 50%를 부담해야 하는 제도다. 올 연말까지 관리처분인가를 신청한 재건축사업만 면제된다.

다섯째는 대출금리의 변수다. 지금까지 부동산 시장의 호황과 안정이 저금리에 바탕을 두고 있는 만큼, 금리인상은 시장의 악재로 작용할 수 있다. 미국발 금리인상이 관건이다.

부동산 정책은 앞으로 새 정부의 방향성에 따라 크게 달라질 수 있다. 그러나 국민이 바라는 것은 안정이다. 그것은 자산가이거나 사회적 취약계층이라고 해서 달라질 게 없다. 소수의 취약계층을 위한다며 다수의 부동산 자산가 계층을 불안하게 만들어서도 안되며, 경기부양을 위한 인위적인 부동산 규제 완화나 가계대출 급증을 막기 위한 규제 강화와 같이 정부 주도로 하기보단 시장의 자율 기능에 맡겨야 한다.

사회취약계층의 주거복지 부분에 집중하면서 국민의 건강한 주거복지를 실현할 수 있는 정책이 필요하다. 송원배 <대영레데코 대표이사·대구경북부동산분석학회 이사>

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